כל מימון מגוף שאינו מפוקח על ידי המפקח על הבנקים יכול לשמש לרכישת דירה. עם זאת, חשוב להכיר את ההבדלים בין המסלולים הקיימים ובמידת הצורך להשוות בין החברות על פי פרמטרים אובייקטיביים. לאחר מכן, הדרך לחסוך בהוצאות עוברת בהשוואת ריביות ותנאים.
בדוק זכאות להלוואה והגש בקשה בדיגיטל,
בחר סוג הלוואה, ציין סכום, וקבל הצעה להלוואה במהירות!
הלוואה פרטית הלוואה עסקית
אני מאשר , שקראתי ומסכים לתנאי השימוש והפרטיות
וכי הפרטים שמסרתי ישמשו לקבלת פניות, הצעות שיווקיות מאיתנו או מצדדים שלישיים
מסכימ/ה לקבלת תוכן, דברי פרסומת או עדכונים מהחברה באמצעות דוא"ל, SMS או טלפון
איזה ביטוחים יש לך כיום?
אני מאשר, שקראתי ומסכים לתנאי השימוש והפרטיות
וכי הפרטים שמסרתי ישמשו לקבלת פניות, הצעות שיווקיות מאיתנו או מצדדים שלישיים
מסכימ/ה לקבלת תוכן, דברי פרסומת או עדכונים מהחברה באמצעות דוא"ל, SMS או טלפון
איזה ביטוחים יש לך כיום?
מהי מטרת ההלוואה?
מלאו את הפרטים בשביל לעבור לשלב הבא
מהו סוג העסק?
יש לך ביטוחים פרטיים שתרצה לבדוק בהם הוזלה?
מהו תחום העסק שלך?
כמה שנים העסק פעיל?
האם העסק מוגבל בבנק?
האם לעסק יש צ'קים חוזרים?
האם היו עיקולים?
מה היה המחזור שלך בשנה שעברה?
האם העסק הרוויח בשנת 2022/2021 או בשניהם?
האם יש בבעלות העסק נכס?
האם ברשותך קופות גמל, קרנות השתלמות או קרן פנסיה ללא שיעבוד?
זה הזמן לבדוק גם כן זכאות להוזלה בביטוחי החיים והבריאות באלפי שקלים בשנה באמצעות מענה על 3 שאלות בלבד - מוכנים?
מהי מטרת ההלוואה?
מלאו את הפרטים בשביל לעבור לשלב הבא
מהו גילך?
מצב משפחתי?
היכן אתה מתגורר?
האם יש ברשותך נכס?
מה גובה המשכנתא הקיימת על הנכס\ים?
מצב תעסוקתי
יש לך ביטוחים פרטיים שתרצה לבדוק בהם הוזלה?
האם קיימות הלוואות נוספות?
האם חזרו צ'קים או הוראות קבע?
האם אתה מוגבל בבנק?
האם ברשותך מעל 30 אלף ש"ח בקופות גמל, קרנות השתלמות או קרן פנסיה? (ללא שיעבוד)
האם ברשותך כרטיס אשראי (לא דיירקט)?
זה הזמן לבדוק גם כן זכאות להוזלה בביטוחי החיים והבריאות באלפי שקלים בשנה באמצעות מענה על 3 שאלות בלבד - מוכנים?
כמה משלם בחודש על הביטוחים?
פרטייך שמורים, סוכן ביטוח מורשה יעשה שימוש בפרטים לבדיקת ביטוחים באתר הר הביטוח בלבד.
האם יש לך הלוואה פעילה כנגד קרן הפנסיה שלך? [אם סימנת לא, הינך זכאי להלוואה]
האם יש לך הלוואה פעילה כנגד קופת גמל או תיק השקעות? [אם סימנת לא, הינך זכאי להלוואה]
האם יש לך הלוואה פעילה כנגד קרן השתלמות? [ אם סימנת לא, הינך זכאי להלוואה]
איזה מסלולים קיימים למשכנתא חוץ בנקאית?
המסלולים הקיימים במשכנתא חוץ בנקאית נקבעים על ידי החברה שנותנת אותה. בגלל שיש כמה גופים שונים שמציעים משכנתאות כאלה, חשוב להכיר את ההבדלים ביניהם:
- חברת ביטוח – חברת ביטוח בדרך כלל מציעה מסלולים אטרקטיביים למי שמנהלים אצלה פוליסות חיסכון או קרנות השתלמות. בנוסף, לחברת ביטוח יש כלים שונים שמאפשרים לה לקבוע את התנאים של כל מסלול על פי מידת הסיכון שהיא נוטלת על עצמה. ברוב המקרים, המסלולים של חברת הביטוח יהיו בסיסיים יחסית ויכללו משכנתא בריבית צמודה למדד או לפריים.
- קרנות – יש הבדל בין קרנות נדל”ן פרטיות לבין קרנות הון להשקעה. בדרך כלל קרנות נדל”ן פרטיות לדוגמא מציעות מימון עבור קבוצות רוכשים שמבצעות את העסקאות ביחד, לעומת קרנות הון להשקעה שאצלן אפשר להשיג גם מימון פרטי אבל למסלולים ספציפיים בלבד. במידה ובוחרים לקבל מימון מקרן הון להשקעה ורוצים להשתמש בו כדי לרכוש נכס נדל”ן, כנראה שהמסלולים שיוצעו לכל לקוח יהיו לפי ריבית הפריים.
- קרנות חברתיות – המסלולים של קרנות חברתיות נחשבים למשתלמים ביותר, כי המטרה שלהם היא לסייע לאנשים שמוגדרים בתור מחוסרי דיור או לכאלה שמגיעים מאוכלוסיות מוחלשות. מנגד, החיסרון הוא שיש קריטריונים מחמירים שבהם צריך לעמוד על מנת לקבל משכנתא מקרן חברתית. בשביל לבדוק את התנאים לקבלת המשכנתא, ניתן ליצור קשר עם נציגי הקרן ולברר אותם ישירות מולה.
מה צריך לבדוק לפני שלוקחים משכנתא חוץ בנקאית?
יש כמה דברים שאותם מאוד חשוב לבדוק לפני שלוקחים כל סוג של משכנתא. ראשית, צריך להעריך את העלות הכוללת והאמיתית של הדירה. העלות מורכבת לא רק ממחיר המכירה כפי שנקוב בחוזה מול הקבלן או אדם פרטי, אלא גם מעלויות השבחה, מיסים, תיווך, שכר טרחת עורך דין, הובלות, שיפוץ וכן הלאה. רק אם יודעים כמה באמת תעלה הדירה, ניתן יהיה לקבל מימון שיחסוך עבורנו בהוצאות מיותרות.
עוד משהו שצריך לבדוק הוא זכאות למשכנתא. זו זכאות להלוואה ממשלתית שמטבע הדברים היא משתלמת יותר מאשר הלוואה שאותה נקבל מגופים בנקאיים או חוץ בנקאיים, אבל יש קריטריונים שחייבים לעמוד בהם. אם עומדים בקריטריונים כאלה, כנראה שהלוואה מגוף חוץ בנקאי או אפילו מהבנק עצמו תהיה הרבה פחות אטרקטיבית.
כדאי גם להשתמש באישור עקרוני מהבנק במידה ויש כזה, על מנת להאיץ ולקדם תהליכי נטילת הלוואות ומימון מגופים חוץ בנקאיים. כדאי לבדוק מה הסיכוי לקבל אישור עקרוני כזה מכל בנק, לפי תנאים שהוא מציב ואמורים להיות מפורטים באתר האינטרנט הרשמי שלו. לאחר מכן, צריך לבדוק איך מגישים את האישור העקרוני לחברה שממנה רוצים לבקש את המימון ואת המשכנתא.
מי נותן את משכנתא חוץ בנקאית?
את המשכנתא נותנים גופים שונים שעשויים להיות תחת הפיקוח של רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון אבל לא של המקפח על הבנקים. מהרגע שבו הגוף שנותן את המשכנתא הוא לא בנק אלא חברה פרטית, זה משפיע בצורה דרמטית על האופן שבו בנויים המסלולים ועל התנאים שאותם אפשר לקבל. יתרה על כך, מי שנותנים את המשכנתא צריכים להיות אמינים ושקופים.
מבחינה רגולטורית, יש לדוגמא הבדל בין הגופים השונים שנותנים את המשכנתא והאחריות שהם מחזיקים בה. את ההבדל הכי גדול אפשר לראות בין חברות ביטוח, קרנות חברתיות, קרנות נדל”ן פרטיות וקרנות הון להשקעה. בגלל שלכל גוף כזה יש עוד תחומי פעילות ולא רק מימון בתחום המשכנתאות, סביר אפילו להניח שההיבט של המשכנתא בפעילות הכללית יהיה יחסית קטן לעומת הבנקים המסחריים.
מה היתרונות?
השאלה המתבקשת היא כמובן מה היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית ואיך הכי נכון לנצל אותם. כאן יש כמה יתרונות מאוד משמעותיים שעומדים בראש סדר העדיפויות ועשויים להטות את הכף לטובת מסלול כזה לעומת האלטרנטיבות:
- אין השפעה על חשבון העובר ושב – אמנם אפשר לקחת הלוואת משכנתא מכל בנק ולא רק מהבנק שבו מתנהל החשבון עובר ושב, אבל אי אפשר לנתק את ההשפעה בין הדברים. בפועל, כמעט כל משכנתא שניקח מהבנק תשפיע על היחס שלו אל חשבון העובר ושב שלנו. אז אם למשל חשבון העובר ושב נמצא במצב של חריגת יתר, הבנק ייצא מתוך נקודת הנחה שהוא לוקח על עצמו סיכון. במקרים כאלה, התנאים שנקבל בגין המשכנתא לא יהיו טובים. אבל במסלול חוץ בנקאי, חשבון העובר ושב בכלל לא קשור להתנהלות.
- תחרות בשוק הפרטי – גופים פרטיים שונים שמותר להם להציע לנו לקחת משכנתא והלוואה למימון דירה יכולים להתחרות ביניהם בצורה יחסית אגרסיבית. כמו בכל תחום, התחרות פועלת לטובת הלקוחות. היא חוסכת עבורנו עמלות וריביות, מאפשרת לנו לרכז את כל היתרונות תחת קורת גג אחת ולרוב גם באה לידי ביטוי בשירות מקצועי יותר.
- הליך מהיר ולא מסורבל – בנקים שכפופים לפיקוח מוגבלים ביכולת שלהם לגלות גמישות ודינאמיות. אצל גופים חוץ בנקאיים אין בעיה כזו, לכן ההליך לנטילת הלוואות הוא בדרך כלל מאוד מהיר ולא מסורבל. בשביל ליהנות מהיתרונות של הליך כזה, פונים מלכתחילה אל חברה שאין עליה פיקוח בנקאי ולכן היא פועלת באופן פרטי.
למה לקחת את המשכנתא הזו?
כל היתרונות של משכנתאות צריכים לשרת את האינטרס שלנו בטווח הקצר והארוך: בטווח הקצר, אנחנו מצפים לשלם כמה שפחות ולקבל כמה שיותר. בטווח הארוך, המשכנתא היא כמו חליפה שצריכה להתאים לדרישות של משק הבית והמשפחה. כדי שהמשכנתא תהיה מושלמת, נצפה למשל שנוכל לעמוד בה גם אם כושר ההשתכרות שלנו יירד.
בהקשר של הבדלים בין גופים בנקאיים וחוץ בנקאיים, כדאי לקחת את המשכנתא הזו אם לא מקבלים אישור עקרוני שמאפשר להשיג תנאים טובים. בנוסף, כדאי לקחת משכנתא במסלול חוץ בנקאי אם לא רוצים להיות תלויים בבנק אלא רק בעצמנו.
מתי מומלץ לקחת?
את המשכנתא מומלץ לקחת כאשר מגיעים למצב שבו יכולת ההחזר היא עד שליש מההכנסה הפנויה. זה כמובן סובייקטיבי לחלוטין כי כושר ההשתכרות של כל אחד ואחת מאיתנו הוא שונה כמעט לגמרי, אבל ניתן לעקוב אחרי זה בצורה עצמאית.
לשם השוואה, יש גם שיקולים אובייקטיביים ובהם ריבית בנק ישראל, נתוני האינפלציה במשק, מדדים וכן הלאה. כאן הסוד הוא לבדוק מתי מומלץ לקחת כל סוג של משכנתא לא רק לפי השאלה כמה כסף בחודש אנחנו יכולים להרשות לעצמנו להחזיר, אלא גם האם זה אטרקטיבי לעומת החלופות.
אילו תנאים יש במשכנתא חוץ בנקאית?
נהוג להתייחס אל משכנתא במסלול חוץ בנקאי בתור מקשה אחת – בעוד בפועל יש המון הבדלים בין הגופים שנותנים אותה. בשביל לבדוק איזה תנאים יש במשכנתא הזו כדאי להיעזר במידע הקיים באתר Loan4all ולנצל את ההזדמנות כדי לבצע השוואה אובייקטיבית.
הנה למשל כמה תמהיל שיכולים להיות קריטיים מבחינת ההשפעה על יכולת ההחזר ועל האטרקטיביות של המשכנתא:
- תנאי הפירעון המוקדם
- תנאי ההחזר מבחינת סכום ההחזר החודשי
- התנאים מבחינת אופן החישוב של לוח הסילוקין: שפיצר, בלון, קרן שווה וכן הלאה
- עמלה תפעולית של הגוף המנהל
ניתן לבדוק את התמהילים דרך מחשבון משכנתא
מה ההבדל בין משכנתא חוץ בנקאית למשכנתא רגילה?
ההבדל העיקרי מבחינת הלקוחות אמור לבוא לידי ביטוי בשני פרמטרים מרכזיים: הסיכוי להשיג אישור עקרוני ותנאי הריבית. אם מקבלים אישור עקרוני מהיר והתנאים טובים מבחינת הריבית וההחזר החודשי, אין באמת מה להישאר תלויים בבנקים. בכל מקרה אחר ואם למשל עומדים בתנאי הזכאות של הקרנות החברתיות או של ההלוואות הממשלתיות, כנראה שנעדיף לנהל את ההלוואה הכי חשובה בחיים שלנו מול הגופים המוסדיים שנמצאים תחת פיקוח של המפקח על הבנקים.
בנוסף, ההבדל יכול לבוא לידי ביטוי בבירוקרטיה. במקרים שבהם קונים דירות להשקעה ורוצים להגיב מהיר לשינויים בשוק, אי אפשר להמתין לאישורים המסורבלים של הבנקים. בנסיבות כאלה הדבר הנכון לעשות יהיה לפעול מהר ולקחת את המשכנתא מהגוף שמוכן לתת לנו אותה גם במסלול חוץ בנקאי. בשביל שזה יקרה, עלינו לדעת מה לחפש ובאיזה פרמטרים להתמקד. בשלב הבא, סביר להניח שנרצה לקחת את המשכנתא מחברה שמציעה לנו שירות אישי ומקצועי ושדרכה אין קנס גם על פירעון מוקדם.
מה הריבית הממוצעת?
הריבית הממוצעת בתחום המשכנתאות נקבעת לפי המסלול הרלוונטי. במסלול של ריבית צמודה, הסכום הממוצע עומד על 2.8%, בעוד במסלול של ריבית משכנתא ממוצעת לא צמודה הגובה הוא 3.15%. כמו כן, כדאי למשל לדעת שגובה ריבית משכנתא ממוצעת במגזר השקלי הלא צמוד ולתקופה של 20 שנה היא 4.3% אבל ריבית ממוצעת במשכנתא צמודה לפריים לתקופה דומה עומדת נכון להיום על 2.25%.
העניין הוא שצריך להסתכל על הנתונים שמתייחסים לריבית הממוצעת על תחום המשכנתאות בצורה מוגבלת. מצד אחד, הם מספקים אינדיקציה מסוימת ותשובה לשאלה מהי משכנתא משתלמת וכמה אנחנו אמורים לשלם עליה. אם יוצאים מתוך נקודת הנחה שהאיכות של המשכנתא נמדדת ביחס לחלופות, אין ברירה אלא לבדוק על איזה סכום עומד הממוצע. בשלב הבא, נוכל להשוות אליו את ההצעה שנקבל גם מחברה פרטית וגם מהבנק.
מצד שני, הריביות בתחום המשכנתאות הן מאוד דינאמיות ומאוד אישיות. הן מושפעות משינויים שיש במשק, מהחלטות של כל אחד ואחת מאיתנו לגבי משך תקופת ההלוואה ומהיחס בין ההון העצמי שהצלחנו להעמיד לבין גובה ההלוואה שביקשנו מהגוף המממן. לכל זה יש השפעה דרמטית לא רק על הריבית שנשלם, אלא גם על הסיכוי שנקבל אישור לקחת משכנתא. בסופו של דבר, צריך להסתכל על הריבית הממוצעת בעירבון מוגבל ולהכין בכל מקרה את מלוא שיעורי הבית המוקדמים.
