מזנין (באנגלית Mezzanine) היא הלוואה ביניים להשלמת הון בתחום הנדל”ן המשמשת לקבלת הלוואה גדולה יותר. כדי לקבל ליווי בנקאי על יזמים להציג הון ראשוני באחוז מסויים. במידה ואין ליזמים את ההון הראשוני הם יכולים לפנות לבנקים או למסגרות חוץ בנקאיות לקבלת הלוואת מזנין בתמורה לאחוז מסוים מהרווח או כהלוואה עם ריביות ועמלות.
כמה ריבית משלמים על הלוואה?
הלוואת מזנין אינה זולה בגלל הסיכון הגבוה עבור הגוף המממן, לרוב על היזם להציג הון עצמי בגובה 20% – 40% מכל עלות הפרויקט. מאחר וזה לא קיים – לקיחת הלוואת מזנין לרוב תלווה באחוזי ריבית הנעים בין 12% ל- 20%. יש מודל תמחור שונה בו אחוז המימון קובע את אחוז הרווח שהיזם ישלם לגוף המממן. אפשרות לאחוזי רווח בעד מימון מוצעת רק כאשר החברה המממנת מעריכה את הפרויקט כבעל סיכוי גבוהה לערך רב ולא תמיד משתלמת יותר מאחוזי הריבית.
מה הסיכון של המלווה?
לחוב ביניים יש בדרך כלל עדיפות נמוכה יותר במידה והפרויקט נכשל. לא כל הבנקים מאפשרים שעבוד שני על הנכס וגם כאשר מאפשרים הראשון שהנכס משועבד על שמו הוא הבנק שנתן את הליווי ורק לאחר מכן הגוף שנתן הלוואת השלמה מה שמוריד את הסיכוי שיקבל את כספו בחזרה.
תשואה מתגמלת סיכון ובהתאם גובה התשואה הממוצע לעסקאות מזנין נע בין 12% ל-20%.
מתי מומלץ ליזמים לקחת הלוואת מזנין?
- כאשר תוכניות הבניה משתנות ופוטנציאל הרווח גדל לדוגמה: יזם שיכול לבנות 40 יחידות מגורים במקום 20 שהיו בתכנון המקורי.
- פרויקטים להתחדשות עירונית כמו תמ”א 38.
- פרויקטים מסחריים כמו קניונים או משרדים.
כללי האצבע להלוואת מזנין:
- מקור הכסף – לניסיון של גוף מממן בעולם הנדל”ן ולידע שרכש במימון פרויקטים דומים בתקופות משבר אין תחליף. פרויקטים מטבעם דינמיים וחשוב שמקור הכסף יגיע מאנשים שמבינים את עולם הנדל”ן ואתגריו.
- ניהול אשראי – פרויקטים ומשברים באים יחד לכן חשוב שהגורם המממן יבין שלפעמים דרוש עוד כסף ובאופן כללי על הגוף המממן להיות יצירתי בתקופות קשות ולבוא לקראת היזם ולא כנגדו.
- תמחור – עד היום היה מקובל להעניק אחוזי רווח עבור ההלוואה אך כיום קיימים מודלים חדשים של תמחור עם ריביות, שיטות תמחור ועמלות שחשוב לבדוק.
מעבר לכך חשוב שהגוף המממן יעבוד ביעילות ובמהירות עם לוחות הזמנים של הפרויקט.
סגרות חוץ בנקאיות לקבלת הלוואת מזנין בתמורה לאחוז מסוים מהרווח או כהלוואה עם ריביות ועמלות.
