שעבוד נכס לטובת הלוואה

החוק בישראל אוסר החל מאוקטובר 2021 על קבלת הלוואה כנגד נכס קיים לצורך רכישת דירה נוספת, אך עדיין ניתן לקבל מהבנק הלוואה בשעבוד נכס לצורך רכישת דירה ראשונה ולצורך רכישת דירה חליפית. בנוסף, זו הלוואה שיכולה לשמש לכל מטרה ולהתאים גם ללקוחות פרטיים וגם לבעלי עסקים.

מי נותן הלוואות בשעבוד נכס?

• חברות חוץ בנקאיות
• חברות ביטוח
• גופים פיננסים

על מנת לקבל הלוואה כזו תצטרכו ככל הנראה לשעבד נכס לטובת זה. שעבוד נכס לטובת הלוואה הוא דבר נפוץ, אולם עושים אותו רק כאשר באמת יש צורך בכסף שכן מסכנים את הנכס והגרים שלו במקרה של אי פירעון בתשלומי ההלוואה השוטפים. הבא נבחן את המקרים בהם משעבדים נכס לטובת הלוואה.

מקרים בהם משעבדים נכס לטובת הלוואה:

• זוג צעיר – קשה מאוד לזוג צעיר היום לאסוף מספיק כסף כדי לקנות דירה משלהם ללא משכנתא. למעשה הם יצטרכו לחסוך עשרות שנים וגם זה לא מבטיח להם דירה כי לאורך הזמן גם ההוצאות יעלו עם המגורים בשכירות, ילדים, בתי ספר, הוצאות נלוות ועוד. אם כן שעבוד נכס של בן משפחה (ככל הנראה ההורים) הוא הפתרון הטוב ביותר ואולי גם היחיד עבורם לקבל הלוואה גדולה לטובת רכישת דירה.
• פתיחת עסק – במידה ואתם רוצים לפתוח את עסק החלומות שלכם תדעו שזה דורש זמן, כסף ומשאבים. גם אם אתם מוכנים להשקיע את כל הזמן שלכם וכן המשאבים העומדים לרשותכם כדי לתפעל ולקדם את העסק – עדיין תצטרכו כסף. לכן במידה ומדובר בסכום גדול תצטרכו למשכן נכס, כמו דירה למשל, לטובת רכישת הנכס. 
• כיסוי חובות – לא תמיד התוכניות שלנו קורות כפי שאנו חושבים או מתכננים. לדוגמה במקרה של הקמת עסק שלא צלח והשאיר אותנו עם הרבה חובות ביד אבל אין מאיפה לשלם. במידה ויש לכם בית משלכם או נכס אחר, במקום למכור אותו, תוכלו לשעבד אותו לטובת הלוואה שתכסה לכם את החובות ותחזירו תשלום חודשי נמוך יחסית רק לגוף המלווה. כאשר תסיימו לשלם את ההלוואה הנכס יהיה על שמכם פעם נוספת.
• מעבר לדירה גדולה יותר – כאשר תרצו לעבור לדירה גדולה יותר ויש בבעלותכם דירה קטנה. זה יכול לקרות כאשר משפחה מתרחבת וזקוקים לעוד חדר בבית למשל. במקרה כזה נמשכן את הדירה הקטנה ובתוספת הון אישי ניתן יהיה לרכוש דירה גדולה יותר.

משכון נכס לטובת הלוואה

הלוואה בשעבוד נכס לטובת הון קיים למשכנתא על נכס זו הלוואה נפוצה בקרב רבים מבעלי הדירות להשכרה החלו את דרכם בדיוק כך. מהם ההגבלות של בנק ישראל בעבר וכיום?

מה עושים בשלב הראשון?

בשלב הראשון עליכם לפנות לגוף המלווה שעמו אתם רוצים לברר תנאים אודות ההלוואה. לאחר בירור התנאים הראשוני ובמידה ותרצו להתקדם הגוף המלווה ידרוש הערכת שמאי של שווי הנכס. לאחר שיש לכם את כל הטפסים הנדרשים גשו בשנית לסניף והציגו אותם ותוכלו לסגור סופית את פרטי ההלוואה, גובה ההלוואה, גובה הריבית וגובה ההחזרים החודשיים. לאחר מכן יהיה עליכם לחתום על המסמכים ולקבל את הכסף.

האפשרות לקחת הלוואה בשעבוד נכס – לפני ואחרי השינוי של בנק ישראל

לפני העדכון הרגולטורי של בנק ישראל, יכלו הלווים להבטיח הלוואה מהבנק כנגד שעבוד נכס בהיקף של 50% משווי הנכס הקיים. שיעור המימון להלוואה המיועדת לכל מטרה הועלה ל-70% עקב השפעת מגיפת הקורונה. כמו כן, ניתנו הלוואות לשיפורי דיור לתקופה של 18 חודשים בהיקף של 50% משווי הנכס הקיים ועד 70% משווי הנכס העוקב.

עם זאת, בעקבות עדכון בנק ישראל, נוף ההלוואות לנכסים עבר שינויים מהותיים. לא ניתן עוד לקבל הלוואה מהבנק כנגד שעבוד נכס לשימוש כהון ראשוני לרכישת דירה אחרת. שיעור המימון הופחת בחזרה ל-50%. כמו כן, הלוואות לשיפורי דיור ניתנות כיום רק עד לגבוה של 50% משווי הנכס הקיים ולתקופה של 24 חודשים, או עד למכירת הנכס הקיים, המוקדם מביניהם.

מה קורה כאשר סיימנו לשלם את ההלוואה?

לאחר פירעון ההלוואה במלואה ולאחר בדיקת הגוף המלווה שהכול תקין ושולם כראוי. במידה וכן הגוף המלווה יגיש מסמכי ביטול לרשם המשכונות ואם צריך גם ללשכה לרישום מקרקעין ויעדכן אותם בשחרור השעבוד מכם. בתוך 14 ימי עסקים הנכס יעבור שוב לשמו של הלווה. ישנה אפשרות גם לקבל המסמכים מהבנק ולבצע את הפנייה בעצמכם לרשם המשכונות.

איך הגבלות בנק ישראל יאכפו במציאות?

כדי לחתום על הלוואה מהבנקים השונים לרכישת נכס לדיור החל מ-6.10.2021 נאלץ להגיש הצהרה חתומה ע”י עו”ד על מטרת ההלוואה: לקניית דירה חלופית (מתחייב למכור את הקודמת) או דירת מגורים יחידה.

הורים עדיין יוכלו לעזור לילדיהם וההפך

ההגבלות החדשות מחריגות שעבוד נכס של בן משפחה מקרבה ראשונה (הורים, ילדים ואחים) לטובת הלוואה לדירה ראשונה כך שהורים עדיין יוכלו לשעבד את דירתם כדי לעזור לילדים לקבל משכנתאות, שיטה נפוצה מאוד בקרב המגזר החרדי. 

מאיפה בכל זאת נוכל לקבל על הלוואה כנגד שעבוד נכס ב-2023?

הגבלת בנק ישראל למעשה משרתת מטרה נוספת: הגברת התחרות בשוק ההלוואות שעד כה הגופים הפיננסים ששלטו בו היו הבנקים. גופים חוץ בנקאיים ביניהם חברות הביטוח השונות מעניקים הלוואות לדיור שנים רבות פשוט עד כה לא יכלו להוות תחרות לתנאים והריבית הנמוכה שהבנקים הציעו. למזלנו הן לא כפופות להגבלות של בנק ישראל וכיום חלקן מציעות הלוואות עד גובה 80% מערך הנכס. הריבית טיפה גבוהה יותר מזו שיכולנו לקבל בבנקים בעבר אך חשוב לציין כשמו על כל הלוואה, גם על ריבית של הלוואה תמורת שיעבוד ניתן להתמקח וחשוב לערוך סקר שוק ומכרז קטן בין כמה גופים לקבלת ההלוואה המשתלמת ביותר.

למי הלוואה בשעבוד נכס קיים יכולה להתאים?

לכל בעל נכס המחפש מימון להשקעה נוספת. כל עוד הלווים עומדים בתנאי ההלוואה ומשלמים בזמן לנכס עצמו לא קורה שום דבר, הוא רק הבטוחה לגוף המלווה שיקבל את כספו חזרה ותמורת הבטוחה תקבלו תנאים נוחים במיוחד וריבית נמוכה.

חשוב לציין את המובן מאליו: הלוואות צריך להחזיר וכאשר לווים לא עומדים בתנאי ההלוואה יכול הגוף המלווה למכור את הנכס בכינוס נכסים,להחזיר את כספו ולהשאיר לכם את השארית במידה ותהיה. מכירה בכינוס נכסים לרוב מסתיימת בקבלת מחיר נמוך ב-30% משווי הנכס המלא.

הלוואת גישור לדירה חליפים זה בסדר

ההגבלות מתירות לקיחת הלוואת גישור לרכישת דירה במידה ונתחייב למכור את הנוכחית ובנוסף הוארכה התקופה בה מותר יהיה לנו להחזיק בשני נכסים עד למכירת הדירה הקודמת ל-24 חודשים. החדשות הרעות הן שגובה המימון שנקבל לטובת דירה חלופית מוגבל ל-50% מערך הנכס שברשותינו לאחר שעלה בתקופת הקורונה ל-70% ועתה תוקן חזרה.

יתרונות וחסרונות להלוואה לקניית דירה נוספת תמורת שעבוד נכס קיים:

שאלות ותשובות נפוצות

מהן הנחיות בנק ישראל לגבי הלוואה בשעבוד נכס?

בנק ישראל, במאמץ לבלום את ההסלמה במחירי הדיור, יישם מדיניות חדשה ב-6 באוקטובר 2021. מדיניות זו אוסרת על בנקים לתת הלוואות כנגד נכס קיים לצורך רכישת דירה נוספת. מגבלה זו נועדה להאט את המשקיעים בנכסים, ובכך לייצב את שוק הדיור.

מתי אפשר לקחת הלוואה בשעבוד נכס?

עם זאת, ישנם חריגים לכלל זה. עדיין ניתן להעניק הלוואות כנגד נכס לרכישת דירה ראשונה או דירה חלופית הכרוכה בקניית נכס חדש, כניסה אליו ולאחר מכן מכירת הקודם. בנק ישראל מאפשר גם לשעבד נכס כדי לסייע לבן משפחה גרעיני במימון דירה. המשמעות היא שהורים עדיין יכולים לעזור לילדיהם לקנות דירת מגורים על ידי שעבוד רכושם.

מי נותן הלוואות תמורת שעבוד של נכסים?

גופים חוץ בנקאיים כמו חברות ביטוח, מוסדות פיננסיים וחברות כמו משכנתא גורו אינם כפופים לתקנות בנק ישראל. הם יכולים להציע הלוואות כנגד נכס במתן עד 80% מימון משווי הנכס, בהתאם לצרכי הלווה.

מהו התהליך של קבלת הלוואה כנגד שעבוד של נכס?

להבטחת הלוואה מבנק לרכישת מקרקעין, על הלווה להמציא תצהיר, מאושר על ידי עורך דין, הן לבנק והן לרשות המיסים. בתצהיר זה יש לציין כי הדירה תהיה דירת יחיד או דירה חלופית. לחילופין, ניתן להשתמש ב”הודעת שומת מס רכישה” במידה והיא מכילה את המידע הרלוונטי.

מהו סכום ההלוואה המקסימלי שבנק יכול להעמיד כנגד שעבוד נכס לפי תקנות בנק ישראל?

הבנקים יכולים להעניק הלוואה של עד 50% משווי הנכס הקיים כנגד שעבוד נכס.

במה המערכת החוץ בנקאית נבדלת מבחינת הלוואות כנגד שעבוד נכסים?

גופים חוץ בנקאיים יכולים להציע הלוואות כנגד שעבוד נכס עד 70% מערך הנכס, ובמקרים חריגים אף יותר.

 מהם חלק מהיתרונות בלקיחת הלוואה כנגד נכס קיים?

היכולת לקבל סכומי כסף גדולים, תקופת החזר ארוכה והחזרים חודשיים נמוכים יחסית בהשוואה להלוואה עצמאית.

האם הלוואה כנגד שעבוד נכס יכולה להוות פתרון למי שסירבו להלוואה בבנק?

כן, הלוואה כנגד שעבוד נכס יכולה להוות פתרון למי שסירבו להלוואה על ידי הבנק בשל רמת ההכנסה או היסטוריית האשראי השלילית.