משפרי דיור שרוצים לבצע עסקת רכישה של נכס עוד לפני שהם מוכרים את הדירה שברשותם יכולים לקבל הלוואה, לפי תנאים ספציפיים שכפופים לרגולציה של בנק ישראל. עם זאת, עד לפני מספר חודשים עוד היה ניתן לקחת הלוואה בשעבוד דירת מגורים ולהחשיב אותה כחלק מההון העצמי.
תנאי ההלוואה
לכל הלוואה יש תנאים אחרים שמשפיעים על האטרקטיביות שלה. תנאי ההלוואה הם הדבר הראשון שנרצה להסתכל עליו כאשר נשווה בין מסלולי מימון והם קובעים כמה כסף נצטרך להחזיר מדי חודש, מה העלות הריאלית של ההלוואה וכמה כסף סך הכל נחזיר בתום התקופה. יתרה על כך, באמצעות בחינת תנאי ההלוואה נוכל לתכנן את כל הוצאות משק הבית ולשמור שההחזר החודשי לא יעלה על עד שליש מההכנסה הפנויה.
התנאים חשובים בכל סוגי ההלוואות. לא משנה אם לוקחים הלוואה חוץ בנקאית או הלוואה מהבנק, תמיד חשוב שנסתכל על התנאים ונקרא אותם לעומק. בין היתר, זה גם מה שיכול להשפיע על בחירת הלוואה לכל מטרה שמאושרת בהליך מהיר ומתאימה לשיפור דיור.
מסלולים
עד לפני מספר חודשים אפשר בנק ישראל הלוואה לכל מטרה שיכולה להיחשב כחלק מההון העצמי של משפרי דיור. לפי ההנחיות הקודמות, משפרי דיור שרצו לבצע עסקת רכישה של נכס עוד לפני שהם מכרו את הדירה שרשומה על שמם היו יכולים לקבל הלוואה ולרשום את סכום הכסף שנכנס כחלק מההון העצמי שלהם. מטבע הדברים, זה אי פשר לאותם משפרי דיור לקבל משכנתאות גבוהות יותר – כי ההון העצמי היחסי שלהם לכאורה גבוה יותר.
כיום לפי בנק ישראל הלוואה לכל מטרה היא כבר בעלת מאפיינים אחרים לגמרי. קודם כל, אסור לבנקים להחשיב הלוואה בשעבוד דירת מגורים – או במילים אחרות "הלוואות לכל מטרה" – כחלק מההון העצמי לצורך עמידה במגבלות ברכישת דירות מגורים. שנית, מותר לבנקים להעמיד הלוואה נוספת לצורך השלמת מימון העסקה כל עוד התקופה לא עולה על התקופה המקסימאלית שבמהלכה על הלווה למכור את דירתו לפי הנחיות רשות המיסים.
מי זכאי?
הזכאות לקבלת הלוואה נבדקת בכל מקרה לגופו. אצל אנשים פרטיים, הגוף המלווה יכול למשל לבדוק את דירוג האשראי, את ההיסטוריה הבנקאית, את כושר ההשתכרות, את הוותק במקום העבודה וכן הלאה. ככל שהסיכון שהגוף המלווה לוקח על עצמו קטן יותר, כך יהיה קל להבטיח עמידה בתנאי הזכאות ואף לחסוך בהוצאות על ידי הוזלת ריביות.
אצל בעלי עסקים ועצמאיים, הזכאות נמדדת בעיקר לפי דוחות רואה חשבון ומסמכים המעידים על הכנסות לעומת הוצאות. גם פה לגוף המלווה יש אינטרס להגן על עצמו, אבל קיימים גם מסלולים מיוחדים שבהם בנק ישראל מאפשר לקבל הלוואה בערבות המדינה.
מהם היתרונות?
לכל הלוואה יש את היתרונות שלה. אם משתמשים בה לכל מטרה, מרוויחים כמה יתרונות מאוד משמעותיים:
- אפשר לממן הוצאות שוטפות ובלתי צפויות
- ניתן לחסוך עלויות: בעיקר אם הריבית על ההלוואה נמוכה יותר מאשר הריבית על חריגת יתר בחשבון הבנק
- אפשר להחזיר חובות ולשפר דירוג אשראי כדי לקבל משכנתא בתנאים מועדפים
- אין צורך להתחייב לשימוש בהלוואה לצרכים ספציפיים בלבד
בשביל להבטיח הלוואה בתנאים מועדפים, מאוד חשוב להתאים אותה ליכולת ההחזר ולבדוק מה היא כוללת. לאחר מכן, אפשר להשוות בין המסלולים על פי פרמטרים אובייקטיביים כמו ריבית, תקופת ההלוואה, עמלות פירעון מוקדם וכן הלאה.
מהם החסרונות?
לכל הלוואה יש גם חסרונות. קודם כל, הלוואה עולה כסף. עלות ההלוואה מגולמת בריבית שמשלמים עליה ולעיתים היא עלולה לגרום להפרת האיזון הכלכלי מבחינת התקציב של משק הבית.
מעבר לכך, מבחינת בנק ישראל הלוואה לכל מטרה שבה משתמשים על מנת לגייס לכאורה הון עצמי מעלה את הסיכון לחדלות פירעון. זה חיסרון שאי אפשר להתעלם ממנו, בעיקר אם לא באמת בטוחים שנוכל לגייס את ההון העצמי מרכישת הדירה הקיימת.
ריבית?
השוואת ריביות מאפשרת לבחור את ההלוואה בצורה מבוססת וטובה יותר. ראשית, כדאי לעקוב אחר מידע אמין שיש באתר Loan4all ולבדוק מה ריבית הפריים שנקבעת על ידי בנק ישראל. אם הריבית נמוכה וניתן לקבל את ההלוואה בתנאים טובים, יכול להיות שעדיף להשתמש בה מאשר להיכנס למצב של חריגת יתר בחשבון הבנק.
חוץ מזה, חשוב להכיר את ההבדלים בין סוגי הריביות. על קצה המזלג, ניתן למשל להזכיר את ההבדל בין ריבית ליבור שרלוונטית במסלולי הלוואות במטבע חוץ, ריבית נומינלית שנקבעת במועד נטילת ההלוואה וריבית ריאלית שמגלמת את העלות האמיתית שלה. יכול להיות שייקח קצת זמן להשוות בין הריביות והמסלולים, אבל זו השקעה משתלמת אם עומדים רגע לפני עסקה חשובה כמו רכישת דירה.
לסיכום, יש סיבות שונות לקחת הלוואות. אם רוצים להשתמש בהן לכל מטרה ובעיקר לגייס אותן כדי להשיג הון עצמי לשיפור דיור, צריך להכיר את ההנחיות של בנק ישראל ואת תנאי הזכאות שנאכפים על ידי הבנקים המסחריים שכפופים אליו.
